有城市房价直奔“冰点”，有的却两位数上涨！“十四五”房地产呈现S形？

▼  只有实践能克服经验的错误。

导读

“十四五”期间，中国房地产市场或出现土地财政难以退出、金融属性增强、调结构重于价格调控等六大特征，进而呈现中段横盘、两头反向的S形走势。

中国人自古就把房子当成安身立命之所，它承载了人们太多对家的寄托、希望和幸福向往，于是有了太多的爱恨情仇与无可奈何。

在连续几年的调控重压之下，楼市走向依然让人纠结。

从数据来看，2019年的楼市的确有点冷。统计显示，从2018年11月到2019年11月，25个重点城市有20个城市的二手房挂牌均价出现下跌，甚至有城市的跌幅超过20%。

不仅出现了鹤岗等三四线城市的超低房价，就连北京房价也进入2017年以来的新低。

但另一边，社会主义先行示范区的深圳，今年竟跑出个逆势行情，二手房均价从1月的60775元/㎡涨到11月的65439元/㎡，不到一年，涨幅高达7.6%，更在11月创出历史新高。

与此同时，纬房指数监测显示，苏州、南通、宁波、临沂、唐山、宿迁、洛阳等城市近一年二手房价涨幅在12%以上。

一边是上涨、一边是下跌，房市走到了纠结的十字路口。

看多者从未来城镇化带来城市人口增长、中国人均商品住宅面积（15 m²）与发达国家人均住房面积（40m²）还有差距等方面坚定信心，认为中国住宅的市场空间仍然巨大。

看空者则认为“现在投资住房已经接近饱和，一二线城市的房价有所降温，随着时间的推移房价会像马云所说的那样卖白菜”——2017年马云提出“未来房子如葱！过去8年内中国的房价整体处于大幅上涨的状态，8年后中国最便宜的东西有可能就是房子”。

那么，“十四五”作为实现“两个百年”的开局之年，房价如何走向？

“十四五”土地财政仍难退出

首先可以肯定的是，“十四五”期间，土地财政是难以退出的，房地产仍是支撑中国经济增长的中坚力量。

毕竟，土地是中国经济崛起的所有秘密之所在，这不是5—10年就能摆脱的。

相较于西方国家多是利用殖民扩张、侵略等方式来完成城市的原始积累，中国竟然以土地财政的融资形式（出售土地未来70年预期收益为城市公共服务进行一次性投融资）实现了和平崛起。

过去20年几乎所有城市都通过卖地支撑城市建设，完成城市原始资本积累。据中国历年土地年鉴显示，1996年全国土地出让金收入仅为290.4亿元，2005年上涨到5500亿元至5900亿元之间，再往后推十年已高达3.25万亿元。

全国土地出让金20年翻了超过100倍，到2018年以6.5万亿元再创历史新高，若按同期地方一般公共预算收入约9.8万亿元计算则差不多占比2/3。

中国指数研究院数据亦显示，2019年上半年全国300个城市土地出让金额近2.25万亿元，同比增长16%。

照此发展速度，“十四五”土地财政又岂会偃旗息鼓？

房产税对土地财政的替代有限

其次，“十四五”房地产税或将全面出台，并通过央地比例调整来逐步替代土地财政，但并不足以完成替代。

当下人们似乎在房地产税上取得共识：一旦全面征收，将打击投机炒房，促使楼市降温，从而兑现“住房不炒”。

实则，房地产税早在2011年就在重庆、上海进行试点了，2014年以来三次提及房地产税，2019年的政府工作报告已明确“稳步推进房地产税立法”，说明目前可能已形成税收方案，但因关乎民生又有地区差异，如何征收还需征求广泛意见和立法审议。

毕竟，当下中国，土地在地方，税收在中央。自1994年分税制改革以来，央地近乎“三七开”的事权与财权的不匹配，才让地方“铤而走险”卖地生财。

中央要想靠增税来弥补近3万亿元的土地收入和1万亿元的房地产相关税收几乎不可能，更不要说还有6万亿元的土地抵押融资。

在中国，土地财政的本质是融资，要把税收变为足以匹敌土地的另一个对等的信用基础，就必须从以间接税为主转向直接税为主的税收体制。

中央需大规模让税给地方政府，并用保有环节征税如房产税等来逐步替代土地财政，这非“十四五”所能一蹴而就。

人口分布更趋于集中

第三，尽管中国未富先老、少子化等问题已浮现，但“十四五”期间要说出现人口断崖式下跌依然是小概率（前段时间有媒体报道称，2019年新出生人口将出现断崖式下滑，预计只有1100万左右，这个数据目前被官方辟谣），反倒是人口分布的偏态化与流动的非均衡或将导致楼市分层与畸形。

毕竟，“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，已成房地产业内共识。

截至2018年底，中国人口13.95亿，近三年出生率跌至1.1%，死亡率涨至0.713%。即便中国放开二胎也收效不大，总生育率已降至1.5%以下。

人口专家估算，一旦出生率与死亡率出现“黄金死叉”，就可能迎来人口拐点，但“十四五”出现的概率仍然很小。

因此，在人口增长惯性下，“十四五”的城镇化率依然将水涨船高。

联合国预测到2030年中国城市化率将达70%，届时中国的城镇人口将达10.2亿，比2018年末增加2亿城市人口，如此刚需无疑是支撑未来楼市持续增长的基础，但问题是，人口分布正向城市群、都市圈集中。

恒大研究院进一步论证，2030年这2亿新增城市人口中有80%即1.6亿人，将分布在国家规划的19个城市群，其中长三角、珠三角、京津冀等七大城市群将接纳1.2亿人。

更何况，还有2亿的流动人口，引发地方抢人大战此起彼伏，却挡不住人口继续从三四线向一二线城市集中，未来城市将出现扩张与收缩的急剧分化，鬼城、空城的出现将加剧房市的马太效应。

政策去杠杆VS市场泡沫化

第四，中国在“十四五”既面临金融大爆炸，又适逢第四次金融危机，房市以“住房不炒”为目标去杠杆，却又难以真正降低其金融属性。

申万研报显示，中国居民个人住房贷款余额从2009年的3.5万亿元暴增到2018年的25.75万亿元，十年增幅超过6倍。

即便银行开始收紧房贷，2019年上半年新增住户中长期贷款2.5万亿元，涨幅10%，也让房贷成了撬动房价的杠杆，以致中国家庭杠杆率猛升，从2004年稳在18%左右升至2014年的35.9%，2018年更飙涨到53.2%。

更别提房企借钱造楼背了一身债，2018年170家房企总有息负债超6万亿元，平均净负债率超过90%，百强上市房企平均净负债率84.1% 。

Wind统计显示，仅2019年房企有508只国内债共计5303亿元到期需偿还，业内估摸着今后三年房企有超万亿元债务到期。

从供给侧改革看，房地产“去杠杆”是兑现“住房不炒”的必要手段，但在国家赋予房地产如此多重任下又必须确保楼市稳定，因而，“十四五”在国家无法摆脱房地产依赖症下，楼市自然也难以摆脱金融化的魔咒，一边政策去杠杆，一边市场泡沫化，致使房市金融属性增强。

9.7万多家房企面临从建楼售楼等增量交易向资产存量管理的转型，每年16—17万亿元的交易量必将带来REITs（对写字楼IPO，楼宇份额化进而流转、交易、分红）等新金融化。

冷了加火，热了加冰

第五、“一刀切”的调控政策挡不住房地产市场化进程，“十四五”不太可能爆发楼市崩盘的经典危机。

虽然经典危机十有八九是房地产大跌所致，但对中国来说，从稳增长、稳金融到稳投资、稳预期都离不开房地产这个中流砥柱的稳定。

因而，调控政策让房市冷了加火，热了加冰，还未等危机出现，政策就人为挤泡沫。

2018年为了楼市退烧，从限购、限贷到限售、限价，基本是“一刀切”，结果发现短期有效，却越来越压不住甚至出现误伤，以致2019年政策一松动，积压的市场需求就爆发，不得不转向“一城一策”，热点城市总体从紧，而存在房价下跌风险的城市则出台托市政策。

仅2019年上半年全国各地调控政策高达251次，较2018年同期192次上涨31%。显然，政策可以一时调控房价，却挡不住大量货币锚于房地产上，也抑制不了城市化带来的刚需膨胀，即便以社保、户口等拦住了外地人买房，也只是延迟刚需买房的时间罢了。

更何况，相较于新房受制于政府指导价，二手房、租房等涨跌取决于供求关系，又岂是政策所能摆布？

这就不难预料，“十四五”房地产让市场起决定性作用，是为更好发挥政府作用，少不了对楼市的总体管控，以求稳住房地产这个定海神针。

楼市结构调整是焦点

第六、“十四五”将不再聚焦于房价调控，更多在市场结构的调整上。

尽管深圳房价创出新高，但从2018年8月深圳“13号文”看，2035年前深圳将新建170万套住房，明确商品房只占40%，60%为公租房、人才住房。由此可知，加大保障性用房比重将是深圳探索房改长效机制的重要一环。

且如今，各地的抢人大战仍如火如荼，为了留住人才，越来越多的城市不惜大手笔。近期温州发布的《温州市人才住房租售并举实施办法》即为明证，这次温州人才新政不仅覆盖面更大，同时也是浙江省第一个人才住房租售并举的专项政策。

毕竟，一二线城市以年轻人为主的租房人群已超2亿，如何赢得未来的年轻人才是城市竞争的关键。

如此，中国房市的顶层设计从商品房一元市场主体向商品房、保障房（包括公租房、共有产权房等）、租赁房三位一体过渡，十四五“调结构”重于“调价格”也就顺理成章。

“十四五”房地产呈现S形曲线

鉴于以上分析，一边房地产税磨刀霍霍，一边土地财政难以退出；一边城市化空间巨大，一边人口流动偏态；一边政策要去杠杆，一边市场又要金融化……

不管是市场分层还是城市分化，都将让“十四五”的中国房地产呈现出S形曲线。

本公众号在此前发布的文章《“松绑”、升温，房价又“玄”了？楼市新趋势！》中就已论证，被纷繁复杂的功能与中国特色使命裹挟着的房地产市场将进入一段横盘长周期，来修正过去几年的疯狂，重归楼市平衡态。

不过，鉴于中国区域落差太大，“一城一价一策”将成常态，所以表现为绝大多数城市（以二三线城市为主）多空胶着，以致中段横盘，但两头反向。

一头是深圳、上海等超级大都市，在控制人口下房价高者恒高，而另一头则是四五线城市或收缩型城市可能将在缺乏产业支撑下房价急剧下跌，由此演绎出中国房地产另类的S形曲线。

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